Защо цените на жилищата наистина падат в Австралия, докато лихвените проценти на Резервната банка продължават да растат

Цените на жилищата падат, тъй като нарастващите лихвени проценти сериозно ограничават способността на банките да отпускат заеми и карат кредитополучателите да изпитват невъобразими страдания при изплащането им само преди шест месеца.

Типичното семейство, което можеше да вземе назаем близо 1 милион долара само преди шест месеца, може да получи заем от 781 200 долара, което води до рязък спад на цените на жилищата с повече болка.

Централната банка на Австралия от май повиши лихвените проценти на седем последователни заседания, като тази седмица достигна деветгодишен връх от 2,85 процента.

Увеличението от 2,75 процентни пункта за шест месеца представлява най-стръмното темпо на монетарно затягане от 1994 г. насам, като самата RBA прогнозира 20-процентен спад в цените на имотите за две години от пика им през 2022 г.

Ново увеличение от 0,25 процентни пункта през декември, както очакват големите банки, би означавало, че лихвените проценти през 2022 г. биха били повишени с цели 3 процентни пункта.

От ноември миналата година кредиторите са задължени да оценят способността на кредитополучателя да се справи с увеличение от 300 базисни пункта на променливите лихвени проценти по ипотечните кредити съгласно правилата на австралийския пруденциален регулатор.

Кредитополучателите сега се справят със ситуация, която самите банки не биха могли да предвидят само преди шест месеца, каза директорът на изследванията на CoreLogic Тим Лоулес.

„Повишаването на лихвения процент през ноември може да накара някои нови кредитополучатели да се доближат до неизследвани води по отношение на способността им да обслужват заема си“, каза той.

„Ситуацията се усложнява от високата цена на продължаващите стресове на живот, които не е било вероятно да са били фактори по време на тяхното възникване.“

Още в началото на май, когато лихвеният процент на Резервната банка на Австралия беше рекордно нисък от 0,1 процента, двойка с две деца с общ доход от $150 000 можеше да заеме максимум $995 800, показа анализът на лихвените проценти на Citi.

Последното увеличение през ноември означава, че същото семейство сега ще може да вземе заеми само приблизително максимум 781 200 долара, което е спад от 22 процента или 214 600 долара от началото на цикъла на затягане на резервната банка.

Сали Тиндъл, директор на RateCity Research, каза, че по-високите лихвени проценти ограничават възможността на кредитополучателите да получат ипотека.

„Бюджетите на много хора за покупка на жилище бяха силно засегнати през последните седем месеца поради нарастващите лихвени проценти“, каза тя.

Средната цена на жилищата в Сидни, най-чувствителният към цените пазар в Австралия, тази година падна с 10,6% до 1 257 625 долара.

Въпреки това, кредитополучател с 20 процента депозит все пак ще изплати ипотека от 1 милион долара.

Кредитополучател със средна заплата на пълен работен ден от $92 030 би имал съотношение дълг/доход от 10,9.

Това е доста над прага “шест” за контрол на ипотеката, което означава, че съпрузите са по-склонни да вземат заем.

Процентът на извършени търгове през уикенда в Сидни в началото на ноември, където жилище беше продадено за повече от резервната цена, падна до едва 61 процента, което е спад от 76,6 процента година по-рано.

От май кредитополучателите с ипотека от 1 милион долара виждат как плащанията им се увеличават от 3843 долара на месец до 5241 долара с последното увеличение на лихвения процент – увеличение от 1398 долара.

Още през май кредитополучател със средна ипотека от $600 000 дължеше $2306 месечни плащания по ипотека.

Но скорошното увеличение през ноември означава, че от следващата седмица същият този кредитополучател ще види месечните си плащания да се повишат с още $90 до $3145, от $3055.

Само за шест месеца типичните ипотечни плащания са се увеличили с 839 долара, тъй като променливият лихвен процент на Commonwealth Bank за кредитополучател с депозит се е повишил с 20 процента от 2,29 процента до 4,79 процента към 11 ноември.

Инфлацията през годината до миналия септември се повиши със 7,3% – най-бързият темп от 1990 г.

Сега Централната банка очаква инфлацията да остане над целта си от 2-3 процента до 2025 г.

Това означава повишени лихвени проценти, като Westpac и ANZ прогнозират паричен процент от 3,85 процента до май 2023 г.

Commonwealth Bank, най-големият кредитор за закупуване на жилища в Австралия, очаква лихвен процент от 3,1% до декември, докато NAB, най-големият бизнес кредитор в Австралия, очаква лихвен процент от 3,6% до март.

Пазарът на фючърси очаква 3,85 процента парична ставка до юни и 4 процента парична ставка до септември.

Лоулес каза, че цените на жилищата вероятно ще продължат да падат, тъй като лихвените проценти продължават да се покачват.

„С нарастващата цена на дълга, перспективите за стойността на жилищата и активността на пазара на имоти продължават да се накланят надолу“, каза той.

„Въпреки че темпът на спад в стойностите на жилищата се понижи в някои градове през последните месеци, очакваме стойностите на жилищата да продължат с низходяща тенденция, докато лихвените проценти намерят таван.“

Тиндал каза, че банковият регулатор може да се наложи отново да намали прага на ипотечния натиск до 2,5 процентни пункта от 3 процентни пункта, който беше наложен преди година.

Бързо напред 12 месеца, новите купувачи се борят под тежестта на този тест и много, които са се изтощили да купуват на или близо до пикове, се чудят дали балансите им ще издържат на високото ниво на ликвидност“, каза тя.

APRA може да реши да повтори стрес теста до 2,5 процента, но е малко вероятно да прибърза с решението.

Регулаторът ще потърси по-ясна позиция за това къде цената в брой е вероятно да падне, преди да се намеси отново.

Главният икономист на AMP Capital Шейн Оливър каза, че Фед рискува да създаде рискове за финансовата стабилност, ако продължи да повишава лихвените проценти, което води до стресирани кредитополучатели, които дължат повече, отколкото струват домовете им – ситуация, известна като отрицателен капитал.

„Натрупват се доказателства, че повишаването на лихвените проценти на RBA се отплаща: показателите за жилища са твърде слаби; по-ниските цени на жилищата ще намалят търсенето и ще увеличат рисковете за финансовата стабилност“, каза той.

Д-р Оливър очаква увеличение на цената през декември, което ще доведе коефициента на ликвидност до 3,1 процента и възможно увеличение през февруари до 3,35 процента.